Незаконная застройка Киева: что нужно знать о строительных аферах?

Несмотря на ситуацию в стране, новостройки в Киеве растут как грибы после дождя – то тут, то там. И многие из них, как оказалось, построены нелегально – без соответствующих разрешений, землеотвода. Помимо этого, наибольшую опасность незаконное строительство представляет для инвестора и покупателя. Как в бытовом аспекте – в незаконно построенном доме могут быть проблемы с электро- и водоснабжением, с правом собственности и общим низким качеством постройки.

О том, как правильно выбрать жилье и не попасть на удочку мошенников мы уже писали. Теперь разберемся, почему вообще в нашей столице процветает такой вид мошенничества.Согласно градостроительному кадастру, на данный момент в Киеве ведется 93 незаконных строительства, среди них – около 50 строек жилого назначения. Часть из них, по информации градостроительного мониторинга, свою работу уже приостановили, часть – прекращена усилиями городских властей. А большинство незаконных строительств уже завершено худшим из возможных вариантов – они достроены и заселены.

Лидер незаконной застройки Киева – строительная афера из 63 компаний, объединенная под названием «Укогруп». За 10 лет своего существования компания успела соорудить в Киеве около 40 жилых комплексов (часть которых сооружается в этот момент). Постройки «Укогруп» имеют несколько общих характерных черт, проявляющихся чуть ли не в каждом случае. Это:

— Появление дополнительных этажей и новых секций в процессе строительства. Таким образом изначально 9-этажный по проекту ЖК «Элегант» дорос до 32 этажей, аналогично в несколько раз «вырос» и жилой комплекс «Научный»;
— Участки, на которые не позарились другие застройщики по одной простой причине – на них нельзя строить. Например, многофункциональный комплекс «Мега-сити» был построен над канализационным коллектором в непосредственной близости от магистральной железной дороги. ЖК «Домино» на Харьковском шоссе «Укогруп» пытались построить прямо внутри автомобильной развязки!
-В том же МФК «Мега-сити» можно наблюдать поразительный пример архитектуры – окна на разных этажах идут не строго друг над другом; заметно, что этажи разной высоты. По словам местных жителей, отклонение в наклоне шахты лифта между первым и последним этажом в одной из секций «Мега-сити» составляем полметра, из-за чего вместо трех подъемников работают только два.
Удивительно, что в случае «Укогруп» следственные действия проводятся параллельно с новыми инвестициями в строительство. Пример – ЖК «Синеозерный», который строится на месте здания крымской компании «Консоль». Законным до сих пор является давно замороженный проект «Консоли» с всего тремя секциями и относительно небольшой этажностью, в то время как «Укогруп» строит 25-этажный многосекционный гигант. Помимо всего прочего, срок аренды участка уже истек.

Отдельно рекомендуем прочитать про то, что квартиры посуточно в Киеве сегодня пользуются спросом. Так, любой студент может снять на сутки квартиру в столице, если есть желание и немного терпения для поисков.

Чем же подобная халтура привлекает внимание инвесторов? Для этого «Укогруп» занижает цены – этой зимой, как пишут СМИ, стоимость квадратного метра в домах застройщика достигла 300 долларов, при том, что средняя цена на рынке – 700-800 долларов за метр.

Лицом, объединяющим все подразделения «Укогруп» является бизнесмен Анатолий Войцеховский. Однако, по информации СМИ, формальными главами компаний, так или иначе относящимися к Войцеховскому, являются люди, никакого отношения к строительству не имеющие.
Причины :

Причину, побуждающую людей покупать себе жилье в незаконно построенных дома, мы уже выяснили. Теперь разберемся, почему такое явление как незаконные стройки вообще стало возможным в Украине.

Как утверждает эксперт сайта по недвижимости dom.ria.com Анатолий Топал, причин этого довольно много. Среди них такие:

— Отсутствие единого, понятного для всех участников, прозрачного законодательного поля в сфере градостроения;
— Права территориальных общин, на самом деле, декларируются, но не выполняются;
— Отсутствие действенного механизма влияния территориальных общин на распределение земли, которая принадлежит этим общинам;
— Отсутствие аудита земли, которая принадлежит территориальным общинам;
— Не работает механизм реализации права территориальных общин на земли коммунальной (городской) собственности.

«Незаконное строительство – результат несколько халатного отношения и застройщика, и органов власти», — утверждает Ольга Заремба, СЕО MA Group. — Большинство девелоперов не приступают к строительству, не имея разрешительных документов. Т.е. на момент ввода строительной техники на участок, застройщик готов предъявить по требованию какие-то документы. Говорить о незаконной застройке можно в том случае, если будет доказано, что разрешения получены незаконным способом, или что застройщик самопроизвольно изменил целевое назначение объекта – т.е. брал разрешение на строительство детской площадки, а строит заправку. Безусловно, такое строительство нужно закрывать до выяснения обстоятельств. Но это целесообразно делать на начальных этапах. Не совсем понятно, где были соответствующие контрольные органы, пока возводился «незаконный объект»? а это минимум 1,5-2 года! Не говоря уже о том, что фиктивные ведомости и справки были выданы реальными государственными службами и организациями. Разумно на период разбирательства с незаконной стройкой остановить и работу этих ведомств до выяснения обстоятельств».

«Главная причина недобросовестного отношения некоторых застройщиков к оформлению документов, — продолжает г-жа Заремба, – сложные и длительные по времени процедуры. Девелопер собирает несколько десятков справок, разрешений и других документов с разных ведомств. В виду необходимости собрать большое количество документов, не всегда, к слову, обоснованных, застройщики могут задействовать «другие механизмы» решения».

По мнению эксперта, чтобы у застройщиков не возникало желания приступить к реализации проекта без полного пакета документов, необходимо создать максимально комфортные условия для их получения. «К слову, в рейтинге Doing Business по индикатору ведения бизнеса «Получение разрешения на строительство» Украина занимает 70 место! Нарушения при оформлении разрешительной документации будут до тех пор, пока на государственном уровне не будет решен вопрос упрощения сроков и механизмов выдачи разрешительной документации» — подытожила Ольга Заремба.

Постепенно всё же появляются инструменты, позволяющие отследить предназначение того или иного участка земли (например, кадастр), а городские власти ликвидировал несколько стройплощадок «Укогруп» — ЖК «Рубин» и «Домино».

Кроме того, как утверждают СМИ, множество участков было выделено под застройку во время правления Леонида Черновецкого. На данный момент город аннулирует эти договора – как в случае со скандальной стройкой торгового центра около станции метро «Осокорки».
Как уберечься?:

Покупатель и потенциальный инвестор должен выяснить у застройщика такие вопросы:

— Имеет ли застройщик право собственности или договор аренды (и на какой срок) на данный участок? Это открытая информация, и застройщик должен ее предоставить. Также нужно выяснить и целевое назначение участка. Как правило, девелоперы берут участок в аренду на 5 лет. Если срок аренды меньше, это должно насторожить, ведь такого небольшого срока не хватит на проектирование, согласование проекта и само строительство.
— Cледует ознакомиться со всеми учредительными документами застройщика. Должен быть устав, ИНН, свидетельство о внесении в госреестр юридических лиц. Также солидный застройщик должен располагать соответствующим офисом.
— Также застройщик должен предоставить такие документы, как декларация о начале строительных работ; положительный экспертный отчет по проекту; проектная документация; документы из горсовета, подтверждающие присвоение адреса; технические условия на коммуникации. В этих документах содержится вся информация по проекту, количество квартир, квадратные метры, строительный объём, этажность и т.д., а также указаны сроки и этапы строительства.
— Соответствует ли проект градостроительным условиям города (можно уточнить в градостроительном кадастре и городском управлении архитектуры)?
— Имеет ли сертификат бюро, проектировавшее дом?
— Прописана ли ответственность за нарушение сроков в договоре купли?

Posted in Блог Сапе.

Добавить комментарий